车库上的利益博弈
——谈物权法第七十四条的得失
江苏无锡滨江律师事务所 薛 梅

《物权法》经历了不寻常的１３年才得以出台，过程充满了各个利益群体的交锋和妥协，是在不同利益的博弈中挣扎出来的。但要做到调和众口、兼顾各方利益又统筹全局显然有难度，所以《物权法》虽然在整体上具有民主科学性，但也存在不够完善的地方。微观经济学把具有竞争或对抗性质的行为称为博弈，在竞争各方都是理性的和追求自身利益最大化的假设前提下,竞争者在作利益最大化决策时应该如何考虑到对方的行为，《物权法》在车库（位）上的态度就充分体现开发商和业主两方主体的利益博弈。注
这里有必要回顾立法的进程，最初《物权法（草案）》的规定是：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。” 第五次审议稿改为“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”。第六审稿对此进一步修改为，“车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”从历次修改可以看出两个特点：第一，立法的价值取向逐步向业主倾斜；第二，肯定意思自治。那么通过意思自治方式的制度安排会使长期博奕的利益双方哪一方胜出呢？物权法作出了第七十四条这样的规定：“ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。/建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。/占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”至此，车库（位）的归属已经清晰了，可向业主利益倾斜的立法价值仍然没有实质性保障。
本来从物权属性上确定车库（位）的法律归属并不难，而是开发商过于强势导致社会一直纠缠于这个假命题的论证。我国规划和建筑设计的各类规范中均规定开发商必须建设一定比例配套车库（位），这是开发商的一项法定义务。这些配套车库（位）既可以成为建筑物区分所有权中共有权客体，也可以成为建筑物区分所有权中专有权客体。前者应界定为整幢住宅或建筑区划内共有权客体的从物；后者应界定为业主所购套房的专有权客体的从物。无论何者，车库（位）都与某一主物构成主物和从物的关系。从民法关于物的主、从关系原理来考查建筑功能的完整性，显而易见，作为主物的共有权客体或专有权客体出售了，作为从物的车库（位）当然也应跟着出售；同时业主要成为主物的所有权人，理应一并购买作为从物的车库（位）。鉴于现实中车库（位）的数量总少于套房数量，更少于建筑区划内车辆的保有量，故并非全体业主必须承担购买车库（位）的义务，仅仅是其中部分自愿或有资格购得车库（位）。
对于开发商来讲，其权利是通过开发行为获得商业利益，其义务是将建筑区划内全部的物通过交易转移至广大的业主，包括主物和从物。即使开发商要为自己保留部分建筑物产权，也不能得到额外的权利溢价，形象地讲就是不能从主物或从物中单独获得利益。现在法律允许开发商可以通过合同约定对车库（位）保留所有权，无疑割裂了车库（位）附属于主物的关系，不符合物权原理和建筑功能的完整性。只租不售将会使开发商无须拥有无主物客体就直接控制了从物客体，令人不得不质疑：皮之不存毛之焉附？
开发商出售车库（位）的行为方式中同样有着不当性。本来开发商不得不按规定建设一定数量的配套车库（位），但却成了业主们趋之若骛竞相争取的商品。就这样一个建设成本最多为数万元的车库（位），经开发商通过拍卖或定价奇高的方式出售，往往卖到十几甚至二、三十几万元的价格，这种操作方式表面看来似乎是符合市场定价的的正当商业手法。但实质却是房地产开发商在原本就利益诱人的地产行业蛋糕上，又将资源稀缺的车库（位）变成为蛋糕上的一抹奶油，开发商通过上述方式出售后将超额高利润利益独揽入怀中，这样的制度下产生的利益分摊机制显然缺乏公平性。
从上面分析看出，即使双方可以进行约定车库（位）的出售或出租，业主和开发商之间的信息不对称、地位不平等，导致二者不可能有平等约定的基础，开发商可以利用强势地位，迫使业主接受不平等的高价条款。另外业主之间素质不同，利益诉求也不同，所以与开发商就利益关系是无法通过约定来解决的。在缺乏有效机制保证的情形下是意思自治完全可能被开发商滥用，无异于与虎谋皮，甚至可能成为开发商蒙骗业主的手段。这样，对车库（位）出租或出售的制度安排都将牺牲业主的利益。因此，意思自治应受到严格限制。
怎样约束开发商开发商在出售车库（位）时对业主利益的掠夺呢？笔者认为应遵循与套房单位价格相一致的定价原则，先确定车库（位）的预售价。然后一种方式是由有购买意愿的业主抽签取得；另一种方式是通过拍卖竞价取得，但应对拍卖价款超出预售价外的溢价款项归属到小区的专项维修资金中，按小区物业管理的规定使用该溢价款项，类似于我国上市公司新股发行时对于中签者的申购资金冻结所产生的利息收入列入资本公积金一样的原理。这样，既防止开发商无合法依据取得额外的利益，又使购得车库（位）的业主因享受整个小区特殊的利益需要对全体业主作出的某种经济补偿，无论从哪一方来看都是合理的利益划分与转移方式。
有位学者对物权法第七十四条的点评是：尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，正是制定物权法过程中的鲜明特点。关于车库车位归属的规定，正是考虑到开发商和业主利益的平衡。若只顾业主利益，开发商可能不再开发车库车位；若只顾开发商利益，又不符合规划中关于公共空间的约定。注  笔者倒认为这样的平衡是将业主当然的权利与开发商的法定义务作交换筹码，无疑会助纣为虐。任何一种利益博弈都会有立场对立的双方和众多的参与者，政府以法律制度形式确立下来的利益博弈规则应当体现社会的公平性，失去公平性的搏奕只是少数人对多数人利益的瓜分。建设和谐社会并不是说社会没有各种利益，而是说政府必须为利益博弈制定合理公平的规则。当强势一方只代表少数人利益时，政府更应当对利益划分与转移是否得当进行判断并及时做出切实有力调整，合理的利益分摊机和谐社会的基础。