防疫法规解读20：租金减免
来源：无锡律师协会 更新日期：2020-02-20 19:08:53 浏览次数：1995
疫情防控措施下租金减免的相关法律问题分析
2020 年初，一场来势汹汹的新冠肺炎疫情仿佛为大家的生活按下了“暂停键”。为了更好地防控疫情，各地政府纷纷出台政策，将春节假期延长、让企业延迟复工、众多娱乐场所被要求暂停营业、老百姓自行居家隔离、外地人员暂缓返城。种种措施势必对企业的正常生产经营产生重大影响。企业开不了工，该交的租金怎么办呢？前有万达公司主动为商户减免租金和物业费的行为赢得一片点赞叫好，后有蛋壳公寓一面强制业主给自己免租，一面又不给租客免租的吊诡行为引来一片口诛笔伐。广大网友对疫情期间的租金减免问题的关注度不断提高。疫情期间房租是否应当减免，怎样减免呢？笔者拟结合案例，对租金减免的法律问题做简要分析，以期为读者们提供些许帮助。
一、疫情期间能否减免租金相关案例检索
相信大家对 2003 年的那场非典疫情还记忆犹新，非典疫情的爆发同样对租赁合同的履行造成了重大影响。相信当时非典疫情下租金纠纷的裁判案例，对这次的新冠肺炎疫情下租金问题的处理问题很有参考意义。故笔者检索了一些因非典疫情产生的租金纠纷案例，并罗列成表如下：
在笔者检索的上述六个案例中，有三个案例法院支持减免承租户租金，一个案例支持减免部分租金，一个案例不支持减免租金。可见多数法院支持了疫情期间减免租金，有的法院支持租金全免，有的法院支持各半分担。但也有少数法院认为因疫情造成的停业属于正常的商业风险，不支持减免租金。
二、疫情期间主张减免租金的法律依据
因疫情导致租赁合同无法正常履行而主张减免租金的法律依据主要有两项，一是“不可抗力”；一是“情势变更”。到底应该适用不可抗力还是适用情势变更呢？笔者认为应该结合具体案情具体分析，不能一概而论。为更好说明这一问题，笔者在此先为大家简要解析一下不可抗力与情势变更的区别：
（一）不可抗力
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是法定的免责事由，其后果是免除法律责任。当不可抗力发生时，当事人有权通过解除或者变更合同的方式来减少损害的扩大。
在此需要提醒读者注意的是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定，当不可抗力发生时，当事人应当及时通知对方，并应当在合理期限内提供证明。
（二）情势变更
根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定情势变更指，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。注意，与不可抗力已构成履行不能不同的是，情势变更未达到合同履行不能的程度，仍属于可能履行，只是其履行极为困难并导致显失公平。而且情势变更不是法定免责事由，法院具有较大的自由裁量。
2003年6 月最高院曾发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，通知中明确规定“由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理”。虽然该通知已经废止，但作为相类似情形的审判指导意见，颇具参考价值。根据其内容可见，在新冠肺炎疫情下，根据受疫情影响程度不同，不可抗力及情势变更都是有适用空间的，应结合具体案情分析。
2020 年2 月 10 日，浙江省高级人民法院民一庭发布《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》，规定“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”确立了浙江地区针对疫情期间减免租金问题的基本裁判思路。
三、不同物业类型下租金减免实务处理
（一）国有资产性质用房
为扶持中小企业渡过疫情难关，多地政府相继发布措施，对国有资产性质用房进行租金减免，比如：
Tip 1.《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》规定，对中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。
Tip 2.《南京市关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》规定，对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。
Tip 3.《苏州市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》规定、减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。
Tip 4.《无锡市人民政府发关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》规定，本市国有企业所有的商铺、厂房、写字楼业主（房东），对受疫情影响经营困难的中小企业租户（含个体租户），根据实际情况，免收1-3个月租金。支持市级行政事业单位对经营困难的中小企业租户（含个体租户），免收1-3个月租金。
对于符合条件的中小企业可以直接适用上述政策规定主张减免租金。
（二）非国有资产性质用房
对于占租赁物业绝大多数的非国有资产性质用房是否应当减免租金呢？目前各地政府出台的政策性文件中均是倡导业主（房东）为租户减免租金，并无强制性规定，属于意思自治范畴，需要双方协商。根据租赁物业的用处不同，我们分别进行讨论：
Tip 1. 商务楼宇、商场、园区等运营场所
商务楼宇、商场、园区等运营场所人员密集，是本次防疫的重点对象，受政府部门推迟复工政策的影响，相关企业的正常经营势必受到很大影响。有的办公楼全部封闭，即使政府规定了明确的复工日，仍不允许任何企业在复工日后复工，员工只能在家办公，租赁的办公场所无法正常使用。我们认为该种情形下，承租人有权要求减免租金。还有些办公楼不封闭，承租人只要符合复工条件都可以复工，这种情况下承租人以因疫情影响，员工未到岗，缺乏必要的原材料等要求减免租金，出租人可以提出抗辩，此种情形下，我们认为，如诉至法院，法官应根据公平原则处理。
多地政府的政策中也规定，在疫情期间主动为企业减免租金的业主，可以享受政策扶持、税费优惠等福利政策。
Tip 2.厂房、车间等生产场所
一般情形下，出租人与承租人签订的厂房、车间等生产场所的租赁合同均为长期的租赁合同，因此次疫情影响，致使承租人未能在租赁场所内生产、经营的，承租人有权依据不可抗力规定要求出租人减少当期租金，或者协商降低下期租金、适当延长租赁期限等方式给予承租人补偿。但是，涉及疫情防控必需的生物医药、医疗器械、空气净化及卫生防护用品等生产单位，钢铁、化工等连续生产企业，以及市民生活必需的供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、农副产品供应等企业，在做好疫情防控的前提下正常经营，因此上述企业在疫情期间正常开展经营活动，不在受限制范围，无论该企业是否实际从事生产经营活动，均不得主张减免租金。
Tip 3.餐饮、娱乐、休闲、购物场所
餐饮、娱乐、休闲、购物场所因入流量大，人员管理复杂，在疫情暴发后，大多数都关闭，即使复工后也很难正常经营，我们认为在认定承租人减免租金诉求时，应当综合考虑疫情对承租人的影响，酌情减少租金，但是具体减少租金金额，要根据每个承租人的具体情况而定，不应一概而论。
Tip 4.住宅
住宅对外出租后，承租人享有租赁房屋的使用权、居住权等权益，如果当地政府限制外地人员尤其是湖北籍人员的流入，这种情况下，如果此次疫情发生前双方已经签订租赁合同，承租人已经缴纳房租，我们认为可将此次疫情视为不可抗力，承租人有权要求减免租金。其他情况，如配合小区物业进行进入小区的必要检查，不影响承租人对出租房屋的使用权，我们认为承租人无权要求减免租金。
四、律师给承租人的一些法律建议
（一）出租人及时查阅租赁合同并与承租人应积极协商减租事宜
鉴于此次疫情爆发突然，覆盖范围广，出租人和承租人都始料未及。我们认为承租人首先应仔细查阅合同，确认合同中是否有关于不可抗力、情势变更等情形的相关约定，为下一步协商租金减免事宜做好铺垫。
同时，双方应进行积极有效的沟通，本着长期合作共赢的目标，在承租人提出减免租金时，出租人应考量承租人因本次疫情所遭受的全部损失，本着公平和诚信的原则，适当地减少租金。双方可以通过备忘录或者补充协议的方式将租金减免事宜约定清楚，以免诉累。
（二）承租人应做好证据收集，出租人做好应诉准备
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”在及时通知出租人的同时，承租人还应着手准备受此次疫情影响造成的经营损失的相关证据，后续如果涉及诉讼，前述事实需要承租人举证证明。
五、结语
同时，承租人应当及时关注国家出台的政策性文件及相关解读，为后期维权做好更充分的准备。
突如其来的新冠肺炎疫情给了每个人一个猝不及防的打击。不管是个人也好，家庭也好，还是各行各业都是这次疫情的受害人，没有人是赢家。在超长待机的“假期”里，每个人心中或许都会生出无助、彷徨。但是，正如海明威所说：“迷惘会散去，黑夜过后，太阳照常升起！”我们相信我们的政府、司法机关会出台相应的政策、法律法规，妥善处理疫情期间租金减免问题，在具体个案中实现公平正义。
（注：以上由江苏蠡湖律师事务所张建云、吴晓丹律师供稿，非无锡市律师协会专业指引，仅供参考。）
