在今天的培训中，中国政法大学刘保玉教授作了《民法典物权编的理解与适用》专题讲座，该讲座共分为四个专题，分别为：专题一，从《物权法》到《民法典》物权编；专题二至专题四为：第一分编至第五分编的“通则”、“所有权”、“用益物权”、“担保物权”、“占有”的修改情况及若干规定释评。刘教授的讲座从我国法律对物权法律制度的演变，结合民法典出台前物权法的相关规定，对民法典中物权编的相关规定以及规定背后的立法意义、法理、以及各草案中的差异都做了深刻的阐述，并就规定本身引发了一系列的思考和学术研究论述。

从刘教授的讲座中，我们不难发现民法典物权编中的诸多亮点：如格外注重保障业主建筑物区分所有权的实现，以激发社区自治的活力；如充实了用益物权体系，增设了居住权；如完善了担保交易的相关规则，注入了新的担保观念等等。

我们有注意到与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权并列为物权的第三分编用益物权的居住权，是本次立法新增的权利，遵循物权法定的原则，居住权成为法定物权的一种，其具有物权的天然属性，是一种对世权、绝对权，因此居住权对住宅的占有、使用的权利效力及于一切人，包括住宅所有权人在内的除居住权人之外的一切人均为义务人，除有权向住宅所有权人主张交付占有外，当第三人侵害房屋权利时，居住权人还可以物权人的身份向第三人主张排除妨碍、消除危险等物权性救济。首先，居住权的设立，仅针对住宅，且需要满足法定形式和程序——合同和登记；其次，当然我们也注意到居住权以无偿设立为原则，有偿设立为例外，法律虽然没有直接禁止将居住权商业化，但居住权商业化目前来讲没有直接法律依据，其风险系数较大；第三，绝对禁止居住权的转让和继承，原则上禁止将设立有居住权的住房用于出租，但当事人有特别约定的除外。

居住权作为新设权利，其设定的目的在于将房屋在居住权人和所有权人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足非所有权人的其他住房需求。但是也正是因为其为新设权利，尚无司法实例，且对于居住权和买卖交易权的冲突解决、居住权与抵押权先后设立顺序、有偿居住权和租赁之间的区别、居住权受到侵害是否适用诉讼时效等问题，有待进一步论证和解读。当然我们律师作为法律的践行者，在实务过程中也将密切关注这一权利在行使过程中所带来的现实影响。

作者：江苏漫修律师事务所  周洁琼